龐溟 仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)，經(jīng)濟學(xué)博士

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況新聞發(fā)布會上宣布了多項重磅政策，包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、政策性降息20個基點，以及下調(diào)存量房貸利率0.5個百分點左右至新發(fā)放貸款利率附近水平，及統(tǒng)一首套房和二套房首付比例為15%，部分政策已於近日落地實施。

與此同時，房地產(chǎn)政策正經(jīng)歷極大力度的調(diào)整。人民銀行等部門連發(fā)四項金融支持房地產(chǎn)政策「大禮包」，涉及調(diào)整存量房貸利率、下調(diào)二套房最低首付比例、延長「金融16條」等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款等。一線城市也集體出臺進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策，全面放鬆購房限制，降低購房門檻。

樓市政策現(xiàn)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變

筆者認為，此次政策制定者打出的降準(zhǔn)、降息以及實施結(jié)構(gòu)性貨幣政策的組合拳，可以算是自疫情爆發(fā)以來最大規(guī)模的經(jīng)濟政策。這一標(biāo)誌著內(nèi)地宏觀政策和房地產(chǎn)政策的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，從零散政策調(diào)整到高度協(xié)調(diào)的整體方案，這正是市場此刻所需的。政策制定者表現(xiàn)出了堅定的決心和動力，意在短期內(nèi)提振市場信心並看到積極成效。

結(jié)合近期出臺的一攬子刺激措施，筆者預(yù)計，市場至少會因這些政策而出現(xiàn)短期回升。市場情緒已經(jīng)表現(xiàn)出向好的態(tài)勢，人民幣兌美元匯率達到16個月以來的最高水平，A股也隨之上漲。

在筆者看來，房地產(chǎn)行業(yè)將是主要受益者之一。鑑於房地產(chǎn)市場已經(jīng)停滯了一段時間，在可預(yù)見的未來，投資者情緒和交易量都會有所回升。事實上，9月26日召開的中央政治局會議明確指出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大「白名單」項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

筆者認為，在房地產(chǎn)企業(yè)白名單項目貸款方面，現(xiàn)有的要求對項目進度狀態(tài)、開發(fā)建設(shè)成色、還款來源與保障、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、資金平衡狀況、融資監(jiān)督、合法合規(guī)情況等各方面標(biāo)準(zhǔn)進行評估，有利於金融機構(gòu)在加強信貸管理、防控潛在風(fēng)險的前提下，精準(zhǔn)支持解決房地產(chǎn)融資難問題、特別是在建項目續(xù)建環(huán)節(jié)融資難問題。不過，為了進一步減少惜貸緩貸現(xiàn)象，應(yīng)該考慮允許銀行在不良貸款等方面的考核標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)予以調(diào)整。監(jiān)管應(yīng)在不良核銷、業(yè)績考核等方面對銀行有一定的傾斜，並堅持一視同仁滿足各類房企的合理融資需求。

推動「帶押過戶」轉(zhuǎn)讓土地

在支持盤活存量閒置土地方面，必須確保各地結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐纷≌セ芷?、存量和增量供?yīng)規(guī)模來確定新增土地供應(yīng)量，在發(fā)布出讓公告、組織出讓活動、供地各環(huán)節(jié)更好地做好穩(wěn)定和均衡工作；在微觀層面上，應(yīng)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求變化來動態(tài)合規(guī)地申請調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，並為企業(yè)合理提供合作開發(fā)、在土地二級市場依法登記轉(zhuǎn)讓和推動「帶押過戶」轉(zhuǎn)讓土地等開發(fā)建設(shè)機會和退出機會。

筆者期望，隨著政策的逐步實施，中期內(nèi)房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動得以提振，因為擬議的刺激不僅會提振購房者的情緒、穩(wěn)定房屋銷售（通過降低抵押貸款利率、首付比率和採取房地產(chǎn)去庫存計劃等），還會在政策的存量和增量方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的支持。

在內(nèi)地努力實現(xiàn)今年5%左右GDP增長目標(biāo)之際，我們看到最近的刺激措施在力度、頻次和協(xié)同效應(yīng)方面正朝著正確的方向、以平衡和協(xié)調(diào)的方式發(fā)展。如果投資者預(yù)期的更大規(guī)模的財政支持和政府支出增長能夠?qū)崿F(xiàn)，我們相信這將極大地提振商業(yè)信心、市場情緒、經(jīng)濟活動，並推動經(jīng)濟增長的全面復(fù)甦。

工商業(yè)地產(chǎn)需求有望提升

隨著經(jīng)濟逐步回歸疫情前的增長軌跡，辦公樓、零售商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)的需求均有望提升。在這一背景下，主要增長行業(yè)的業(yè)主和租戶可能會重新評估他們的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，考慮進入擴張模式。

除了市場情緒和基本面的積極改善，全球主要經(jīng)濟體貨幣政策的轉(zhuǎn)變，特別是降息周期的開啟，也將為包括中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場在內(nèi)的所有以人民幣計價的資產(chǎn)帶來了新的機遇。與此同時，政府正在積極擴大鼓勵外商投資的行業(yè)目錄，減少外商投資的負面清單，完全取消對製造業(yè)外商的投資限制，以及對先前受限領(lǐng)域的進一步市場開放，這將吸引更多外國直接投資和境外資本流入。

境外資本構(gòu)成料顯著變化

筆者預(yù)計，流入中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的境外資本的構(gòu)成將發(fā)生顯著變化——更多來自中東、歐洲和亞太其他區(qū)域的資本和投資者可能會出現(xiàn)在我們的視野中。

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