龐溟 經(jīng)濟學(xué)博士、經(jīng)濟學(xué)家

2024年是京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略十周年。十年來，在有序疏解北京非首都功能、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、交通一體化水平提升等方面，京津冀協(xié)同發(fā)展均取得積極進展，推動京津冀區(qū)域建設(shè)成為以首都為核心的世界級城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領(lǐng)區(qū)、全國創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟增長新引擎、生態(tài)修復(fù)環(huán)境改善示範(fàn)區(qū)。

2023年，仲量聯(lián)行監(jiān)測的全國24個主要城市物流倉儲市場新增供應(yīng)共計1,179萬平方米，同比上升22%，其中京津冀地區(qū)新增供應(yīng)同比增長6%，新增供應(yīng)佔總存量的20%。不過，京津冀三地物流市場表現(xiàn)仍存在差異型與多樣性。從最能體現(xiàn)市場供需動態(tài)情況的租金和空置率來看，天津、廊坊物流市場的平均租金均低於北京近50%，且空置率長期處於高位，在2023年分別達到36.1%和49.6%水平。但是，隨著京津冀城市群中的需求流動性進一步加強，以北京內(nèi)生需求作為連結(jié)的「北京需求圈」持續(xù)向外延展，已逐步涵蓋北京、廊坊及天津武清區(qū)等區(qū)域。

「北京需求圈」物流市場供應(yīng)續(xù)擴容

從供給端角度來看，「北京需求圈」正在經(jīng)歷供應(yīng)高峰，新增物流市場供應(yīng)將達到508萬平方米，即在當(dāng)前市場體量基礎(chǔ)上將擴容約三分之二。筆者估測，2026年「北京需求圈」內(nèi)總存量將超過1,200萬平方米。其中，天津的武清和河北的廊坊作為區(qū)域物流市場的橋頭堡，將迎來增量發(fā)展機遇，為京津冀物流市場一體化打下堅實的基礎(chǔ)。

2014年以來，北京市堅持集中疏解和分散疏解相結(jié)合，政府引導(dǎo)和市場機制相結(jié)合，有序推動存量向外疏解推動一批區(qū)域性批發(fā)市場、一般製造業(yè)向京外有條件的地區(qū)轉(zhuǎn)移，疏解了一般製造業(yè)企業(yè)3,000家，疏解提升區(qū)域性專業(yè)市場和物流中心近1,000家。筆者預(yù)計，「北京需求圈」在中短期內(nèi)將仍以北京需求外溢為主要市場活躍力，特別是北京市政府堅定推動大規(guī)模拆除違建的工作，將持續(xù)為整個需求圈帶來大面積新租需求。

雖然三地市場尚未完全共享統(tǒng)一的供需邏輯，但整體來看，河北廊坊市、天津武清區(qū)作為承接北京外溢需求的衍生市場已與北京物流市場產(chǎn)生較強關(guān)聯(lián)性。考慮到河北省以廊坊為關(guān)鍵節(jié)點，積極承接北京區(qū)域性物流設(shè)施的疏解與轉(zhuǎn)移，吸引物流頭部企業(yè)及中介機構(gòu)入駐，河北省物流市場項目目前主要集中分布在廊坊市，其他城市體量相對有限，下文將以廊坊為代表案例分析河北物流市場的發(fā)展情況。

天津廊坊「以價換量」激發(fā)市場活力

在租金方面，天津、廊坊物流市場平均租金水平均相比北京低近50%。北京物流市場作為京津冀城市群中的相對優(yōu)質(zhì)板塊，市場租金在2023年承壓下仍保持在每平方米每天1.8元的較高水平。而天津、廊坊因在2023年採取以價換量策略以刺激市場活力，市場租金分別同比下降5.8%和13.5%至每平方米每天0.9元左右的水平，降幅均達歷年來最高水平。

在空置率方面，天津、廊坊物流市場空置率多年來與北京存在顯著差距。受益於供應(yīng)鏈、生物醫(yī)藥等行業(yè)的穩(wěn)定新租需求支撐，2023年北京物流市場淨(jìng)吸納量仍保持在45萬平方米左右的較高水平，空置率也維持在10.4%的健康水平。得益於北京外溢需求，天津、廊坊淨(jìng)吸納量相比2022年明顯回升。特別是廊坊物流市場大量承接北京外溢需求，全年錄得81.8萬平方米淨(jìng)吸納量，創(chuàng)歷史新高。但因兩地市場近年來均持續(xù)迎來大量新增供應(yīng)，難以在短時間內(nèi)完成去化，空置率在2023年仍分別達到36.1%和49.6%的高位水平。

在京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略十周年之際，2024年2月召開的中央財經(jīng)委員會第四次會議指出，物流是實體經(jīng)濟的「筋絡(luò)」，聯(lián)接生產(chǎn)和消費、內(nèi)貿(mào)和外貿(mào)，必須有效降低全社會物流成本，增強產(chǎn)業(yè)核心競爭力，提高經(jīng)濟運行效率。2024年的《政府工作報告》提出，2024年政府重要工作之一就是實施降低物流成本行動。國家發(fā)改委、央行等四部門發(fā)布的《關(guān)於做好2024年降成本重點工作的通知》中也提到實施降低物流成本行動，強化政策協(xié)同和工作合力，有力推動降低全社會物流成本，增強企業(yè)和實體經(jīng)濟競爭力。

長三角一體化物流市場經(jīng)驗可借鑒

以長三角的成熟一體化物流市場為例，成熟市場中各城市租金及空置率差距一般相對較小，價格層次趨於穩(wěn)定，需求呈現(xiàn)良性的循環(huán)流動狀態(tài)，各市場間具備較強的關(guān)聯(lián)性，並共享統(tǒng)一的大供需邏輯。筆者認(rèn)為，當(dāng)前京津冀物流市場的租金及空置等市場表現(xiàn)的巨大差異，會使得京津冀物流市場一體化進程中出現(xiàn)極大的成本節(jié)省，整體區(qū)域內(nèi)物流效率將進一步提升，並有效降低整體物流成本。

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