龐溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

在2012年以前，北京物流市場(chǎng)尚處?kù)栋l(fā)展孕育階段，由《北京市物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》確立的順義空港、通州馬駒橋及大興京南三大物流基地尚在建設(shè)形成當(dāng)中。同時(shí)天津、廊坊物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施體量則極其有限，並未形成聚集性物流市場(chǎng)，北京需求圈尚未存在。而從目前的情況看，京津冀正在逐步打破市場(chǎng)邊界，共建統(tǒng)一的供需循環(huán)。以高空置、低租金為主要特點(diǎn)的天津、廊坊物流市場(chǎng)，持續(xù)為北京相對(duì)成熟的物流市場(chǎng)提供了重要的補(bǔ)充性低價(jià)選擇，以降本增效為主要目標(biāo)的企業(yè)正積極尋求和採(cǎi)用這兩個(gè)市場(chǎng)所提供的解決方案。

由於供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)持續(xù)，北京的需求資源不斷向周邊衛(wèi)星城市外溢，帶動(dòng)周邊部分工業(yè)物流市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，從而形成以北京為內(nèi)生需求為連結(jié)的需求圈（簡(jiǎn)稱「北京需求圈」）。在筆者看來(lái)，北京需求圈的發(fā)展歷程可以分為以下三個(gè)主要階段：

需求逐步外溢至天津及廊坊

（一）第一階段：周邊地區(qū)開(kāi)始承接京內(nèi)外溢需求，北京需求圈初步形成。在北京供應(yīng)受限的背景下，需求逐步外溢至天津武清區(qū)、廊坊廣陽(yáng)區(qū)和安次區(qū)。

自2012年開(kāi)始，隨著天津持續(xù)迎來(lái)大規(guī)模供應(yīng)放量，部分在京企業(yè)由於業(yè)務(wù)擴(kuò)張產(chǎn)生的中心倉(cāng)或物流集散區(qū)擴(kuò)容需求無(wú)法被滿足，從而開(kāi)始逐步遷址至性價(jià)比更高、存量更大的天津物流市場(chǎng)。其中，天津武清區(qū)以距北京最近的有利區(qū)位條件吸納了亞馬遜、阿里巴巴、京東、唯品會(huì)等來(lái)自京內(nèi)的頭部電商企業(yè)需求，集合了眾多大型電商企業(yè)服務(wù)整個(gè)華北市場(chǎng)的區(qū)域分撥中心，成為當(dāng)時(shí)天津租金水平最高、空置率最低的子市場(chǎng)。隨後廊坊廣陽(yáng)、安次區(qū)域也借鑑武清發(fā)展模式，擴(kuò)大其市場(chǎng)體量與服務(wù)規(guī)模，主動(dòng)承接部分北京外溢需求。以北京為核心，帶動(dòng)天津武清、廊坊廣陽(yáng)、安次區(qū)域共同發(fā)展的北京需求圈至此初步形成。

疫情前後經(jīng)歷收縮及恢復(fù)

（二）第二階段：疫情期間政策因素導(dǎo)致北京需求圈收縮 。由於京津冀地區(qū)之間運(yùn)輸通行部分受限，租戶流動(dòng)性大幅降低。

2020年，京津冀地區(qū)之間通行受限。天津、廊坊物流市場(chǎng)大規(guī)模承接北京外溢需求存在一定難度，租戶流動(dòng)性因此大幅降低，北京需求圈出現(xiàn)收縮。直至2022年末，京津冀地區(qū)恢復(fù)正常通行，北京需求圈穩(wěn)步恢復(fù)。2023年至今，因降本增效市場(chǎng)趨勢(shì)不斷擴(kuò)大，外加廊坊、天津租金降幅已達(dá)歷年最高水平，京內(nèi)以成本為導(dǎo)向的外溢需求日漸凸顯。據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計(jì)，2023年由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達(dá)20萬(wàn)平方米以上。隨著京津冀城市群中的需求流動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)，北京需求圈在恢復(fù)至2019年範(fàn)圍後，仍繼續(xù)向外擴(kuò)張。

受惠降本增效趨勢(shì)擴(kuò)張加速

（三）第三階段：降本增效市場(chǎng)趨勢(shì)影響，北京需求圈加速擴(kuò)張。河北廊坊及天津武清區(qū)通過(guò)顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)不斷吸引京內(nèi)租戶外遷，涵蓋北京、廊坊及天津武清區(qū)在內(nèi)的區(qū)域間需求流動(dòng)性進(jìn)一步加強(qiáng)。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個(gè)人意見(jiàn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)。

由於北京物流用地於2021年開(kāi)始持續(xù)放量，北京物流市場(chǎng)的新增供應(yīng)自此迅速增加；廊坊和武清市場(chǎng)的供應(yīng)高峰則出現(xiàn)在2022年至2023年。在過(guò)去三年內(nèi)，北京需求圈新增超過(guò)441萬(wàn)平方米的新物流地產(chǎn)項(xiàng)目，這一體量已超過(guò)過(guò)去十年供應(yīng)總量之和。我們預(yù)計(jì)，在物流用地持續(xù)大規(guī)模放量的影響下，北京需求圈內(nèi)新增供應(yīng)將達(dá)到508萬(wàn)平方米，即當(dāng)前市場(chǎng)體量擴(kuò)容三分之二；截至2026年，北京需求圈內(nèi)總存量將超過(guò)1,200萬(wàn)平方米。

外溢需求料落地武清及廊坊

根據(jù)筆者的觀察，2024年以來(lái)，北京物流市場(chǎng)的需求保持穩(wěn)健，但由於更多企業(yè)以降低成本、提高效益為目標(biāo)，積極尋找新的租賃機(jī)會(huì)，具有較高性價(jià)比的項(xiàng)目吸引了更多需求。在此背景下，持續(xù)的供應(yīng)高峰將繼續(xù)影響項(xiàng)目層面的定價(jià)和租賃策略。在市場(chǎng)容量擴(kuò)充的同時(shí)，北京需求圈內(nèi)的價(jià)格差異也將加快北京、武清和廊坊市場(chǎng)需求的流動(dòng)速度，促使更多的北京外溢需求落地於武清和廊坊。