龐　溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

根據(jù)特區(qū)政府房屋局的預(yù)測(cè)，截至2024年第三季末，未來(lái)3至4年將有約10.8萬(wàn)伙私人住宅單位推出市場(chǎng)，較第二季末減少了1,000個(gè)單位，且相比2021年樓價(jià)高位時(shí)僅增加一成。不過，在10.8萬(wàn)伙的未來(lái)3至4年潛在私人住宅供應(yīng)當(dāng)中，估計(jì)有9.4萬(wàn)伙為面積少於753平方呎的中小型單位，佔(zhàn)整體供應(yīng)量87%，比率較第二季仍上升1%。

若要更準(zhǔn)確評(píng)估供需平衡，可參考供應(yīng)周轉(zhuǎn)月數(shù)，即落成但仍未賣出的現(xiàn)樓貨尾單位數(shù)目及興建中但未賣出的樓花單位數(shù)目之和相對(duì)過去12個(gè)月一手成交量的比率。

以過去一年的一手住宅成交量，推算現(xiàn)有一手私人住宅供應(yīng)量，周轉(zhuǎn)月數(shù)指標(biāo)由2021年12月的54.4個(gè)月，曾一度急升至2022年的95.4個(gè)月，並於2023年見頂至101.6個(gè)月，反映市況受壓下行。而最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月，周轉(zhuǎn)月數(shù)指標(biāo)已回落至78.2個(gè)月，反映吸納力正在改善。

展望2025年，若一手成交量能回復(fù)至每年18,000個(gè)單位的水平（較2024年預(yù)期高不足一成），供應(yīng)周轉(zhuǎn)月數(shù)可望於2025年底降至58.0個(gè)月，換言之，新盤庫(kù)存預(yù)計(jì)也將接近2021年供需較為平衡時(shí)期的水平。

中期存貨增長(zhǎng)放緩利穩(wěn)樓價(jià)

雖然現(xiàn)時(shí)已落成單位存貨量仍高，且隨著特區(qū)政府持續(xù)有序地增加房屋土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月將有9幅住宅用地轉(zhuǎn)為熟地，可提供約3,600個(gè)單位，但前瞻性供應(yīng)指標(biāo)卻呈相反走勢(shì)。最值得注意的是，截至三季度末，已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)目已降至10,000個(gè)，為2012年有紀(jì)錄以來(lái)新低，較2023年一季度末的25,000個(gè)單位數(shù)目和2024年二季度末的13,000個(gè)單位數(shù)目均大幅減少，預(yù)示中期存貨增長(zhǎng)或會(huì)放緩，此趨勢(shì)長(zhǎng)遠(yuǎn)可緩和新盤價(jià)格戰(zhàn)的情況。

與此同時(shí)，發(fā)展商積極管理其發(fā)展項(xiàng)目，實(shí)際供應(yīng)過剩的程度或較統(tǒng)計(jì)數(shù)字所反映的更為溫和。發(fā)展商管理供應(yīng)的策略包括：調(diào)整施工時(shí)間表、改變項(xiàng)目用途及優(yōu)化推盤步伐等等。年內(nèi)已有至少7個(gè)住宅項(xiàng)目將部分未售單位轉(zhuǎn)作出租用途。筆者相信，這些策略性應(yīng)對(duì)或令實(shí)際供應(yīng)低於預(yù)期數(shù)字，加快市場(chǎng)回復(fù)健康水平。

發(fā)展商管理供應(yīng)趨勢(shì)明顯

新鴻基地產(chǎn)因設(shè)計(jì)變更而修改掃管笏項(xiàng)目時(shí)間表，正正反映了發(fā)展商管理供應(yīng)的趨勢(shì)。資料顯示，新地及興勝創(chuàng)建於2021年1月份就該項(xiàng)目與政府達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議，涉及金額約26.83億元，按可建總樓面面積約61.36萬(wàn)平方呎計(jì)算，每呎樓面補(bǔ)價(jià)約4,373元。項(xiàng)目位於屯門掃管笏路及管翠路交界，在2019年獲城規(guī)會(huì)批出申請(qǐng)，按地積比率約2.6倍進(jìn)行發(fā)展，計(jì)劃興建7幢樓高11層至20層的住宅，涉及單位數(shù)目約1,326伙，同時(shí)提供兩座面積約2.46萬(wàn)平方呎的會(huì)所。今年7月，新地宣布「項(xiàng)目正因應(yīng)市場(chǎng)變化作出設(shè)計(jì)改動(dòng)，地盤進(jìn)度及工序?qū)⒂兴{(diào)整，亦不排除暫停部分工程」，將適時(shí)再就該項(xiàng)目的新設(shè)計(jì)向政府提交申請(qǐng)文件。

一手市場(chǎng)成交量在10月升至1,611宗，同時(shí)二手市場(chǎng)成交量升至3,086宗。繼9月錄得1.3%的跌幅後，中小型住宅資本值在10月按月下跌0.9%。不過，受到新盤具競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)所推動(dòng)，11月一手市場(chǎng)氣氛有所改善。啟德「天璽·天」第一期推出的單位已售出95%，四輪銷售共895個(gè)單位均在銷售首日沽清。長(zhǎng)沙灣「瑜悅」亦在推盤首日售出全部198個(gè)單位。

人才來(lái)港成穩(wěn)定市場(chǎng)契機(jī)

隨著美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局在11月初減息，香港主要銀行將最優(yōu)惠利率下調(diào)0.25%，由5.625%降至5.375%，超出市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)最優(yōu)惠利率進(jìn)一步下調(diào)的幅度可能會(huì)較為溫和，因?yàn)槟壳暗臏p息幅度似乎已經(jīng)集中於前期。展望未來(lái)，影響本港樓市的主要宏觀因素正見緩和，惟外圍環(huán)境尤其是地緣政治因素的不明朗仍是市場(chǎng)的主要憂慮。不過，雖然目前市況復(fù)甦路途仍見曲折，相信基本面因素的改善和政策持續(xù)吸引更多人才來(lái)港，將為市場(chǎng)穩(wěn)定帶來(lái)契機(jī)。（節(jié)錄）

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