龍漢標(biāo) 立法會地產(chǎn)及建造界議員

片區(qū)開發(fā)聽起來似是一個新的名詞，但我在早前的專欄曾經(jīng)提及，香港早在1970年代，就有片區(qū)開發(fā)的成功例子，就是沙田第一城。大家可能會好奇，新市鎮(zhèn)的開發(fā)，跟片區(qū)開發(fā)有什麼異同呢？香港的新市鎮(zhèn)發(fā)展大體可以分為三個階段，共有九個新市鎮(zhèn)。第一個階段是七十年代初期，有沙田、荃灣及屯門；第二個階段是七十年代末期，有元朗、大埔、粉嶺和上水；而第三個階段是八九十年代的將軍澳、天水圍和東涌，以上三個階段組成香港新市鎮(zhèn)發(fā)展的歷史過程。

政府主導(dǎo)由新市鎮(zhèn)到片區(qū)開發(fā)

每一個新市鎮(zhèn)發(fā)展階段，都是根據(jù)香港當(dāng)時的經(jīng)濟和社會狀況而進(jìn)行的。發(fā)展第一代新市鎮(zhèn)沙田的時候，當(dāng)時香港的居住環(huán)境較差，人口急劇增長，故當(dāng)時政府提出十年建屋計劃，將沙田發(fā)展成一個主要供應(yīng)居住房屋的新市鎮(zhèn)。而荃灣是傳統(tǒng)經(jīng)營紡織漂染的地方，開發(fā)荃灣新市鎮(zhèn)，則是為了顧及當(dāng)年香港製衣、玩具等工業(yè)迅速發(fā)展的需要。

我們可以看到新市鎮(zhèn)發(fā)展的脈絡(luò)十分清晰，正是隨著香港經(jīng)濟的需要而展開。時至今日我們談?wù)摫倍计瑓^(qū)開發(fā)也是同樣道理，是按著香港現(xiàn)時的經(jīng)濟發(fā)展需要，包括高科技、物流業(yè)等，這些都是北部都會區(qū)的發(fā)展定位。

我曾提及沙田第一城是片區(qū)開發(fā)的成功例子，但今日片區(qū)開發(fā)的規(guī)模，比當(dāng)年發(fā)展沙田第一城大得多，投資時間亦相應(yīng)較長，更有很多外來的變數(shù)需要積極處理。當(dāng)年發(fā)展沙田第一城的時候，人口規(guī)劃、社區(qū)設(shè)施等，都由政府主導(dǎo)，而今天的片區(qū)開發(fā)，雖然亦有部分區(qū)域經(jīng)由城規(guī)會規(guī)劃，但始終一個如此大規(guī)模的發(fā)展項目，政府當(dāng)然會採取一個實事求是的態(tài)度，容許當(dāng)中的發(fā)展模式具備彈性，這種靈活性是十分重要的，成功與否也取決於彈性有多大。

新區(qū)發(fā)展與財團商討具備彈性

發(fā)展局將會在本月開始，跟有興趣參與的財團進(jìn)行諮詢和收集意見。正因規(guī)模大且投資時間長，每一個財團考慮投資與否時，都會考慮項目是否財團的強項，落實投資後又需要多久才可以回本，財團作為投資者，除了開發(fā)之外還有什麼責(zé)任，例如財團是否需要負(fù)責(zé)招商引資，財團交回多少土地給政府使用，又剩下多少土地可供自己使用等。

地產(chǎn)發(fā)展是一門極為資本密集的生意，發(fā)展商必須將各樣成本，包括建築費、時間成本、利息開支與及其他額外的成本，盡量作出最精準(zhǔn)的估算，然後按自身訂定的可接受回報率去決定投放多少資源去開發(fā)。所以在這前提下，我認(rèn)為政府積極跟有興趣的財團作深入商討諮詢，是最合適不過的第一步。

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