香港文匯報(bào)訊 美國《華爾街日報(bào)》指出，全球多個(gè)國家的民眾均面對樓價(jià)高不可攀的問題，房屋負(fù)擔(dān)危機(jī)正成為「全球通病」。過去10年困擾美國年輕人的住屋危機(jī)，如今已蔓延至歐洲及其他地區(qū)的許多大城市，普遍出現(xiàn)的情況是住屋需求激增，但新發(fā)展項(xiàng)目不足，導(dǎo)致租金和樓價(jià)上漲速度遠(yuǎn)快於工資增長。

27歲的卡倫來自愛爾蘭，任職高中教師，他表示其父母在20出頭的年紀(jì)，作為公共部門職員的收入便足以在首都都柏林購買一間房屋，但如今他仍然與母親同住?？▊愒c9名室友合租一間屋，但當(dāng)他意識(shí)到即使在都柏林房租較便宜的地區(qū)，也負(fù)擔(dān)不起自己獨(dú)自居住時(shí)，便搬回家中。他說，租一個(gè)一房單位會(huì)花掉自己大部分工資，「上車」更是可望而不可即，因都柏林的樓價(jià)中位數(shù)是其年薪的8倍。

愛爾蘭樓價(jià)中位數(shù)急升75%

許多與他年齡相若的愛爾蘭民眾，也面臨著類似的困境。據(jù)愛爾蘭政府委託編撰的一份報(bào)告，在2022年，20歲至34歲之間的愛爾蘭成年人中，有59%的人與父母同住，佔(zhàn)比高於10年前的38%，升幅在歐洲主要國家中居首位。卡倫說，「愛爾蘭的樓價(jià)高得離譜，已不可能擁有自己的房屋」。他表示認(rèn)識(shí)的人中，不少人在都柏林看不到自己的未來，決定離開當(dāng)?shù)?，「我們熱愛這城市，它是我們的家，但它並沒有善待我們。教師、護(hù)士和警察均難以找到住所，足以說明問題的嚴(yán)重性?！乖诮刂两衲?月的12個(gè)月裏，愛爾蘭移居國外的人數(shù)達(dá)到9年來最高水平。

國際貨幣基金組織（IMF）進(jìn)行研究，比較40個(gè)國家的家庭收入中位數(shù)與購買一間平均價(jià)格水平的住宅所需的收入，發(fā)現(xiàn)與2008年住屋危機(jī)爆發(fā)前相比，如今住屋可負(fù)擔(dān)性更低。由此產(chǎn)生的住屋困境，正侵蝕貧窮勞工階層和中產(chǎn)階層的生活水平，加劇財(cái)富不平等，並激化政治矛盾。

歐盟統(tǒng)計(jì)局一個(gè)綜合衡量租金、維護(hù)成本和公用設(shè)施使用費(fèi)的廣泛指標(biāo)顯示，愛爾蘭如今的樓價(jià)是歐盟中最昂貴，樓價(jià)中位數(shù)急升75%。中歐和東歐國家的租金漲幅高企，從2015年至2023年，匈牙利和立陶宛的租金漲幅超過60%。同期樓價(jià)均上漲逾一倍。

官僚主義拖慢建屋步伐

據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局的資料，在截至2022年的10年裏，波羅的海小國愛沙尼亞的租金和樓價(jià)漲幅均為歐洲國家中最大。愛沙尼亞經(jīng)濟(jì)倚重科技行業(yè)，提升民眾的收入和生活水平，但首都塔林的住屋建設(shè)卻未能跟上步伐。塔林負(fù)責(zé)城市規(guī)劃的副市長利普斯表示，一個(gè)主要問題是官僚主義。她說，從規(guī)劃一個(gè)新的住宅項(xiàng)目到獲得政府批準(zhǔn)，時(shí)間通常長達(dá)10年，然後可能還需要5年時(shí)間才能建成。

雖然樓價(jià)上漲讓現(xiàn)有業(yè)主變得更富有，但也推高新購房人士的月供成本，進(jìn)而推高租金，部分原因是愈來愈多的人買不起住屋。在包括美國、英國和愛爾蘭在內(nèi)的許多國家，首次置業(yè)者的平均年齡都在迅速上升。據(jù)美國哈佛大學(xué)房屋研究聯(lián)合中心的數(shù)據(jù)，2022年美國有一半家庭將至少30%的收入用於支付房租和水電費(fèi)，這一比例創(chuàng)下歷史新高。

非牟利組織Threshold行政總裁麥卡弗蒂說，在全球許多地方，住屋短缺正在造成世代鴻溝。隨著房屋價(jià)值不斷上升，長期擁有房屋的人繼續(xù)安居，年紀(jì)較輕的上班族則將更大一部分薪水用於租屋，又或與父母同住。

紐約18歲以下人口急跌 斷層危機(jī)阻持續(xù)發(fā)展

（特約記者 劉正言）美國金融中心紐約市過去20年面對人口不斷外移難題，愈來愈多家庭因無法負(fù)擔(dān)高昂生活開支，被迫遷往生活開支較低的地區(qū)。紐約市人口自2000年至今下跌超過10%，最為憂慮是部分地區(qū)的18歲以下人口急跌48%，形成足以嚴(yán)重阻礙紐約市持續(xù)發(fā)展的年齡組別斷層危機(jī)。

兒童商品生意淡 學(xué)校收生跌近半

紐約市人口在這幾十年間曾一度增至880萬，各行各業(yè)人才鼎盛，但從2017年至2022年，育有至少一名6歲以下子女的家庭紛紛離開紐約市，下降幅度最大的是曼哈頓上城區(qū)、較南邊的唐人街和下東區(qū)，以及布魯克林的布希維克、皇冠高地、海洋山和布朗斯維爾社區(qū)。政策分析師康奧布萊恩表示，上述地區(qū)的家庭難以承擔(dān)生活水平不斷上升，並且對公共安全、學(xué)校、交通服務(wù)和其他生活質(zhì)素問題產(chǎn)生憂慮。隨著新冠疫情曾持續(xù)一段長時(shí)間，紐約市人口外流進(jìn)一步加速，許多家庭選擇搬到較小的城市定居，特別是就業(yè)機(jī)會(huì)和生活環(huán)境較佳的西南部「陽光地帶」。

紐約大學(xué)弗曼房地產(chǎn)與城市政策中心教務(wù)主任艾倫表示，紐約市的生活開支已升至中產(chǎn)家庭也難以負(fù)擔(dān)的高水平，成為有子女家庭搬離的主因。在新冠疫情期間，人們需要更多的空間配合居家工作模式，促使更多家庭外流。在紐約市，最能反映人口變化的首推曼哈頓北部的華盛頓高地，這個(gè)拉丁裔聚居地區(qū)在2000年至2020年失去48%的18歲以下居民，拉丁裔人口比例在此其間的下降速度超過任何族裔。一些歷史悠久的黑人社區(qū)如哈林區(qū)亦出現(xiàn)變化，隨著黑人家庭離開以及白人和亞裔新移民遷入，黑人人口總數(shù)下降。

紐約市兒童人口不斷減少，傳統(tǒng)學(xué)校很難收足學(xué)生。哥倫比亞大學(xué)社會(huì)學(xué)和教育學(xué)教授帕拉斯表示，在2023至2024學(xué)年，曼哈頓上城地區(qū)學(xué)校的一年級(jí)入學(xué)人數(shù)下降42%。他指出當(dāng)學(xué)校未能收足學(xué)生時(shí)，他們必須削減人員和項(xiàng)目，當(dāng)中涉及藝術(shù)、音樂、外語和特殊教育服務(wù)。為了解決全市入學(xué)率下降，當(dāng)局必須重組和合併學(xué)校。推車出售刨冰的瓦斯奎茲表示，銷售額從10年前每天500美元（約3,886港元），下跌至去年夏季每天200美元（約1,554港元），情況是歷來最糟糕。家庭服飾店Macson的老闆洛倫佐亦慨嘆其商店自2019年以來，兒童鞋銷量下降超過30%。

英聯(lián)邦地區(qū)複製房屋規(guī)劃 限制土地使用礙建屋

在19世紀(jì)和20世紀(jì)大部分時(shí)間裏，在城市快速擴(kuò)張時(shí)期，住屋建設(shè)通常與人口增長同步。英國中右翼智庫政策研究中心的住屋部門主管休斯說，當(dāng)城市出現(xiàn)住屋短缺時(shí)，如果它們不能向外擴(kuò)張，就會(huì)向上擴(kuò)張。不過他表示，從20世紀(jì)下半葉至今，許多地方嚴(yán)格限制土地使用，導(dǎo)致住屋建設(shè)無法跟上需求。

倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)者希爾伯特表示，「令人驚訝的是，樓價(jià)漲幅居前列的國家都是英聯(lián)邦國家，它們都複製了英國限制性規(guī)劃體系的某些內(nèi)容。」根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）的數(shù)據(jù)，在截至2021年的50年裏，全球範(fàn)圍內(nèi)房價(jià)漲幅最大的國家是新西蘭、英國、加拿大、澳洲和愛爾蘭。

在加拿大卑詩省的溫哥華，今年春季樓價(jià)中位數(shù)為110萬加元（約598萬港元），是家庭收入中位數(shù)的17倍，而在本世紀(jì)初這一數(shù)字僅為10倍。研究機(jī)構(gòu)加拿大另類政策中心9月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，截至去年的10年間，卑詩省的人口增長19%，但住屋建設(shè)步伐落後，主要原因是建設(shè)成本較高。由於樓價(jià)上漲速度如此之快，以致加拿大禁止了外國人購房。

在澳洲悉尼，由於建設(shè)成本不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不擱置了許多項(xiàng)目，2019年樓價(jià)為平均收入的9倍，而到今年初，樓價(jià)已攀升至平均收入的12倍。

鄰避主義增改革困難

美國洛杉磯前地區(qū)規(guī)劃官員考克斯說，「當(dāng)你劃定界限，規(guī)定擴(kuò)張不能超出這個(gè)範(fàn)圍，就會(huì)迫使價(jià)格上漲。問題在於城市住屋市場無法實(shí)現(xiàn)內(nèi)生性發(fā)展，無法隨著城市的擴(kuò)張而擴(kuò)大土地面積?！?/p>

加拿大、英國、澳洲、德國和韓國的政界人士正試圖通過放寬規(guī)定來促進(jìn)住屋建設(shè)，例如開放未開發(fā)的土地用於建設(shè)。不過休斯和希爾伯特表示，各國政府受到州和地方法規(guī)的掣肘，這些法規(guī)偏向現(xiàn)有業(yè)主而非租客。他們說，業(yè)主們愈來愈多地利用這些規(guī)定來阻止開發(fā)，因他們擔(dān)心自己的房產(chǎn)貶值，以及道路和學(xué)校變得擁堵等，「一旦你所在的地方處於這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境，業(yè)主群體成熟，鄰避主義傾向的居民愈來愈多，那麼實(shí)際上就很難進(jìn)行改革?！?/p>

年輕情侶居父母家 間中酒店開房

不願(yuàn)上鏡的33歲的基利居於愛爾蘭都柏林，她表示由於房租太高，她和男友均是與父母同住，他們一起時(shí)都在咖啡店和公園裏消磨時(shí)間，偶爾也會(huì)在負(fù)擔(dān)得起的情況下租住酒店，「阻礙我組建家庭的最主要因素就是住屋，我不希望要在我年邁的母親家中撫養(yǎng)孩子?！?/p>

她還稱，讓她卻步的不僅是高昂的房租，還擔(dān)心業(yè)主在一兩年後可能以各種藉口將她趕走，再以更高租金把房屋租給新租戶。她說，「這裏的租房市場毫無保障，這很可怕?！?/p>

《華爾街日報(bào)》報(bào)道，愛爾蘭正通過政府擁有的住宅和現(xiàn)金補(bǔ)貼，來幫助租戶支付房租，有資格獲得援助的居民人數(shù)和人均援助金額均已大幅增加。愛爾蘭政府表示，將採取措施解決住屋問題，過去數(shù)年已加快興建新住宅。國會(huì)議員亦提出稅收減免和政府支持的貸款計(jì)劃，以幫助買家支付首期和獲得房貸。

愛爾蘭住屋項(xiàng)目審批停滯 建築成本不斷飆升

愛爾蘭首都都柏林於上世紀(jì)90年代崛起，為吸引外國投資者，當(dāng)局大幅削減企業(yè)稅。美國和其他跨國公司紛紛進(jìn)駐，外國投資者帶著大量現(xiàn)金湧入當(dāng)?shù)?。在信貸推動(dòng)的房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，愛爾蘭建屋大增，樓價(jià)飆升。到2007年，當(dāng)全球房地產(chǎn)市場泡沫爆破時(shí)，愛爾蘭經(jīng)濟(jì)遭受的打擊比大多數(shù)國家嚴(yán)重。

移民湧入人口激增

2008年，愛爾蘭銀行系統(tǒng)崩潰，最終需要?dú)W盟和國際貨幣基金組織（IMF）的救助。開發(fā)商突然失去融資渠道，住屋建設(shè)幾乎陷入停滯。根據(jù)愛爾蘭央行的數(shù)據(jù)，在截至2018年的10年裏，愛爾蘭每年僅建造1.05萬個(gè)住宅單位，比之前10年的繁榮時(shí)期銳減83%。

隨著金融危機(jī)消退，外國投資重返愛爾蘭，蘋果公司和亞馬遜等跨國公司紛紛在都柏林?jǐn)U張，移民湧入令愛爾蘭的人口迅速增長，這個(gè)500萬人口的國家成為歐洲增長最快的經(jīng)濟(jì)體。然而在國際清算銀行研究的富裕國家中，愛爾蘭自2012年以來的住屋建設(shè)水平最低。

大型建築項(xiàng)目管理公司Turner & Townsend董事格里菲斯表示，許多項(xiàng)目在審批過程中陷入停滯，你可能在2020年初便提交規(guī)劃許可申請，但在提交申請和獲批之間的時(shí)間裏，建築成本上漲了30%。